De oude hoofdregel
Van oudsher gold: na oplevering is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Wie het opleveringsrapport tekende zonder een gebrek te noteren, stond daarna zwak.
Wat de Wkb daaraan veranderde
Sinds 1 januari 2024, voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. De bewijslast is daarmee verschoven: niet de opdrachtgever moet aantonen dat hij het gebrek niet kon zien, maar de aannemer moet aantonen dat het gebrek hem niet valt aan te rekenen.
Gevolgklasse 1 omvat onder meer grondgebonden woningen, kleine bedrijfspanden en eenvoudige bouwwerken. Voor zwaardere gevolgklassen geldt de invoering nog niet.
De kwaliteitsborger
De tweede verandering zit in het toezicht. Niet de gemeente maar een onafhankelijke kwaliteitsborger toetst de bouwtechnische uitvoering. Bij gereedmelding levert de aannemer een dossier bevoegd gezag aan waarin staat dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische regels.
Dat dossier heeft ook civielrechtelijke waarde: het legt vast wat er is gebouwd en gecontroleerd, en is daarmee bruikbaar bewijs in een later geschil.
De termijn die telt
Ondanks de sterkere positie blijft een korte termijn gelden. Vorderingen wegens gebreken na oplevering verjaren twee jaar na schriftelijk protest. Wie een gebrek meldt en vervolgens jarenlang overlegt zonder de verjaring te stuiten, kan de vordering alsnog verliezen.
Daarnaast gelden de algemene termijnen: vijf jaar na bekendheid met schade en aansprakelijke partij, met een absolute grens van twintig jaar.
Waar het geschil terechtkomt
Bevat het contract de UAV of de UAV-GC, dan geldt in de regel een arbitragebeding en belandt het geschil bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen in plaats van bij de civiele rechter. Controle van die clausule is de eerste stap zodra een conflict dreigt.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Regelgeving verandert; voor een concrete zaak is contact met een advocaat nodig.