Aanneming van werk en standaardvoorwaarden
Aanneming van werk is geregeld in het Burgerlijk Wetboek, maar de praktijk draait op standaardvoorwaarden. De UAV 2012 hoort bij traditionele contracten waarin de opdrachtgever het ontwerp levert. De UAV-GC 2005 hoort bij geintegreerde contracten waarin de aannemer ook ontwerpt, zoals design and construct. Voor architecten en adviseurs geldt doorgaans de DNR 2011.
Welke set van toepassing is, bepaalt de risicoverdeling, de garantietermijnen en de geschillenroute. Dat is vaak belangrijker dan de contractprijs.
Oplevering en de Wet kwaliteitsborging
Na oplevering is de aannemer in beginsel ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering had moeten ontdekken. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, per 1 januari 2024 in werking voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, blijft de aannemer wel aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die hem niet zijn toe te rekenen.
Onder de Wkb toetst niet langer de gemeente maar een onafhankelijke kwaliteitsborger de bouwtechnische uitvoering. Bij gereedmelding levert de aannemer een dossier bevoegd gezag aan.
Arbitrage in plaats van de rechter
UAV en UAV-GC bevatten standaard een arbitragebeding, waardoor geschillen bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen belanden in plaats van bij de civiele rechter. Controle van de geschillenclausule is daarom de eerste stap bij een dreigend conflict: de route bepaalt de kosten, de doorlooptijd en de mogelijkheden voor hoger beroep.
Verjaring bij gebreken
Vorderingen wegens gebreken na oplevering verjaren twee jaar na schriftelijk protest. Daarnaast gelden de algemene termijnen: vijf jaar na bekendheid met schade en aansprakelijke persoon, met een absolute grens van twintig jaar. De korte termijn van twee jaar wordt in de praktijk regelmatig over het hoofd gezien.
Koop van onroerend goed
Bij koop van een woning door een particuliere koper geldt het schriftelijkheidsvereiste en een wettelijke bedenktijd van drie dagen na terhandstelling van de koopakte. Binnen die termijn kan de koper zonder opgaaf van reden ontbinden.
Eigendom gaat pas over door een notariele akte gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Een getekende koopovereenkomst levert nog geen eigendom op.
Verplichtingen die meelopen met het pand
Om afspraken ook tegenover latere eigenaren te laten gelden, bestaan drie instrumenten: de erfdienstbaarheid, de kwalitatieve verplichting en het kettingbeding met boeteclausule. Alleen de eerste twee werken automatisch tegen rechtsopvolgers; een kettingbeding moet telkens opnieuw worden doorgegeven en leunt op de boete om naleving af te dwingen.
Veelgestelde vragen
Gaat een bouwgeschil naar de rechter of naar arbitrage?
Dat hangt af van het contract. UAV en UAV-GC bevatten standaard een arbitragebeding, waardoor de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen bevoegd is. Zonder zo'n beding is de civiele rechter bevoegd.
Blijft de aannemer aansprakelijk na oplevering?
Voor zichtbare gebreken in beginsel niet. Voor verborgen gebreken wel, en onder de Wkb is die aansprakelijkheid voor nieuwbouw in gevolgklasse 1 uitgebreid naar alle bij oplevering niet ontdekte gebreken, tenzij die de aannemer niet zijn toe te rekenen.
Hoe lang loopt de bedenktijd bij aankoop van een woning?
Drie dagen na terhandstelling van de getekende koopakte, voor een particuliere koper.
Wanneer is iemand eigenaar van een gekocht pand?
Pas na de notariele leveringsakte en inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster.