Bevoegde rechter
De kantonrechter behandelt alle huurzaken, ongeacht de hoogte van het financiele belang. Procesvertegenwoordiging door een advocaat is bij de kantonrechter niet verplicht, maar bij ontruiming en beeindiging staat er veel op het spel.
Opzegging van woonruimte
Een verhuurder van zelfstandige woonruimte kan alleen opzeggen op de gronden die de wet limitatief noemt, waaronder dringend eigen gebruik, wanprestatie van de huurder en weigering van een redelijk aanbod tot een nieuwe overeenkomst. Betwist de huurder de opzegging, dan loopt de huurovereenkomst gewoon door totdat de rechter de beeindigingsvordering toewijst.
De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden, vermeerderd met een maand per jaar dat de huur heeft geduurd, met een maximum van zes maanden. Voor de huurder geldt een termijn gelijk aan de betaaltermijn, minimaal een en maximaal drie maanden.
Vaste contracten en huurprijzen
Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bij woonruimte weer de hoofdregel. Tijdelijke contracten zijn alleen nog toegestaan in wettelijk benoemde uitzonderingsgevallen.
Op dezelfde datum werd het woningwaarderingsstelsel dwingend en uitgebreid naar het middensegment. Gemeenten hebben handhavende bevoegdheden gekregen tegen te hoge huren.
De Huurcommissie
De Huurcommissie behandelt geschillen over de huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken bij gereguleerde woonruimte. Toetsing van de aanvangshuurprijs moet worden verzocht binnen zes maanden na ingang van de huurovereenkomst. Die termijn wordt in de praktijk vaak gemist.
Gebreken
Een gebrek is elke staat of eigenschap van het gehuurde waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij mocht verwachten. De huurder kan herstel vorderen en huurprijsvermindering vragen vanaf het moment dat het gebrek bij de verhuurder is gemeld. Melden is dus bepalend voor de ingangsdatum.
Bedrijfsruimte: twee regimes
290-bedrijfsruimte betreft onder meer winkels, horeca en afhaalzaken. Dit regime kent termijnbescherming volgens het patroon van vijf plus vijf jaar en beeindigingsgronden die in de wet staan.
230a-bedrijfsruimte betreft onder meer kantoren, praktijkruimten en opslag. Hier bestaat geen termijnbescherming, alleen ontruimingsbescherming. Die moet bij de kantonrechter worden aangevraagd binnen twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum.
Veelgestelde vragen
Kan een verhuurder de huur zomaar opzeggen?
Bij zelfstandige woonruimte niet. De wet noemt de opzeggronden limitatief en de huur loopt door tot de rechter de beeindiging toewijst.
Tot wanneer kan de aanvangshuurprijs worden getoetst?
Tot zes maanden na ingang van de huurovereenkomst. Daarna is toetsing van de aanvangshuurprijs niet meer mogelijk.
Vanaf wanneer geldt huurprijsvermindering bij een gebrek?
Vanaf het moment dat het gebrek bij de verhuurder is gemeld, niet vanaf het ontstaan ervan. Schriftelijk melden is daarom belangrijk.
Wat is het verschil tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte?
290-bedrijfsruimte, zoals winkels en horeca, kent termijnbescherming en wettelijke beeindigingsgronden. 230a-bedrijfsruimte, zoals kantoren en opslag, kent alleen ontruimingsbescherming, aan te vragen binnen twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum.